華陰市城市更新管理辦法（試行）解讀

為深入貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念，改善人居環(huán)境，推動產(chǎn)業(yè)轉型升級、完善城市功能，加快城市高質(zhì)量發(fā)展，建設“國際山水旅游名市、與華相宜人文福地”，根據(jù)《渭南市城市更新管理辦法（試行）》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，結合我市實際，起草了《華陰市城市更新管理辦法》（試行），下面就《華陰市城市更新管理辦法》（試行）（以下簡稱本辦法）做如下解讀：

一、總 則

本辦法所稱城市更新，是指根據(jù)本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，依法對城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化的活動，實現(xiàn)城市功能完善、品質(zhì)提升、可持續(xù)發(fā)展。本辦法適用于市建成區(qū)范圍內(nèi)的城市更新活動，華山景區(qū)不在此范圍。法律、法規(guī)和省人民政府規(guī)章對城市更新活動另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

城市更新工作應當遵循以下原則：一是堅持以人為本、改善民生。二是堅持規(guī)劃引領、產(chǎn)城融合。三是堅持設計引導，凸顯特色。四是堅持保護優(yōu)先、歷史傳承。五是堅持政府推動、市場運作。六是堅持因地制宜、量力而行。

二、規(guī)劃編制

市人民政府按照國家和省、市關于城市體檢的相關規(guī)定，圍繞城市更新片區(qū)范圍內(nèi)生態(tài)宜居、健康舒適、風貌特色、多元包容等方面的指標體系開展片區(qū)調(diào)查評估工作，形成調(diào)查評估報告，作為劃定城市更新片區(qū)的重要依據(jù)。

市住建局負責編制本市城市更新專項規(guī)劃，由自然資源局進行專業(yè)性、技術性審定，經(jīng)市城市更新工作領導小組審議后，按照法定程序批準實施。城市更新專項規(guī)劃編制過程中，編制部門應當組織專家進行論證，并廣泛征求公眾和利益相關人的意見。

市人民政府根據(jù)城市更新專項規(guī)劃和城市更新片區(qū)調(diào)查評估報告，編制更新片區(qū)策劃方案，明確片區(qū)發(fā)展目標、產(chǎn)業(yè)定位、更新方式、實施計劃、功能完善、保護傳承等內(nèi)容。片區(qū)策劃方案應征求利益相關人、社會公眾的意見并組織專家論證。

三、計劃實施

市人民政府或其確定的城市更新主管部門應當以城市更新專項規(guī)劃為依據(jù)，組織市城市更新領導小組成員單位，對城市更新年度實施計劃建議進行論證，組織編制城市更新中長期計劃，擬訂城市更新年度實施計劃，在廣泛征求公眾意見，充分尊重民意的基礎上，報市城市更新工作領導小組審定。年度實施計劃應當包括更新片區(qū)、更新范圍、投資規(guī)模、時間安排等內(nèi)容。

納入年度實施計劃的城市更新片區(qū)，按照法律、法規(guī)及有關規(guī)定，依法辦理相關手續(xù)。當年計劃因不可抗力等特殊原因未完成的，按照原批準程序進行審批后，可以順延到下一年度繼續(xù)實施。確需變更城市更新年度實施計劃的，應當按照原批準程序進行變更。

四、項目實施

市人民政府是本轄區(qū)城市更新工作責任主體，負責本轄區(qū)的城市更新工作，組織制定實施方案具體組織實施本轄區(qū)的城市更新工作。

納入年度實施計劃的城市更新片區(qū)由相關部門制定實施方案，實施方案應當包括基本情況、實施主體、可行性分析報告、產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設計方案、建設運營方案與實施計劃、土地供應方式、補償安置及利益分配、社會穩(wěn)定風險評估報告、投資模式及經(jīng)濟平衡與資金來源等內(nèi)容。

涉及文物保護單位、不可移動文物及其他各類歷史文化遺產(chǎn)類建筑、優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑、工業(yè)遺產(chǎn)保護類建筑，歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村、古樹名木的，實施方案還應包括保護方案與實施計劃。

城市更新項目實行動態(tài)管理，建立項目準入和退出機制，實行月通報、季巡查制度，領導小組辦公室負責督導全市城市更新工作的組織開展。

五、資金籌措

城市更新項目應多渠道籌措資金，統(tǒng)籌管理使用，市人民政府是資金籌集管理使用的責任主體。

城市更新項目可統(tǒng)籌資金來源，包括:各級政府安排的城市更新改造資金;更新項目范圍內(nèi)土地收益、房屋權屬人自籌的改造資金;實施主體投入的更新改造資金;按規(guī)定可使用的住宅專項維修資金;盤活“僵尸企業(yè)”的土地及資產(chǎn)收益;相關部門爭取到的中省老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、管網(wǎng)改造、海綿城市建設等專項資金和支持城市更新的債券資金;城市更新需配建教育、衛(wèi)生、文化、體育場所、社區(qū)服務中心等公共設施、文保建筑和歷史建筑以及其他申請到的專項資金等。

鼓勵以合資合作建設、開發(fā)等多種形式引入大型央企國企等參與城市更新工作。

六、政策支持

城市更新項目中的零星土地(小于3畝)，以及不具備單獨建設條件的土地，可與周邊用地整合實施，重點用于完善片區(qū)公共服務設施，經(jīng)整合后宗地用途符合《劃撥用地名錄》，可以以劃撥方式辦理供地手續(xù);涉及經(jīng)營性用途但不能獨立出具規(guī)劃設計條件的，按協(xié)議方式出讓。

城市更新項目需要改變土地權屬和房屋所有權的，可通過征收、資產(chǎn)劃轉、股份合作等方式進行變更，并依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。不涉及土地權屬和房屋所有權變動的，應當通過市場租賃等方式取得原建筑物的使用權。涉及土地出讓的，應當依據(jù)法律、法規(guī)和相關規(guī)定，采取公開招拍掛協(xié)議出讓及含帶方案招拍掛等方式辦理供地手續(xù)，可以在土地出讓公告中明確片區(qū)項目履約相關內(nèi)容。既不涉及土地權屬和房屋所有權變動，也不需要取得原建筑物使用權的，經(jīng)充分征求原建筑權利人意見后依法實施。

鼓勵國有企事業(yè)單位以捐贈、借用等方式，將其閑置的零星土地或建構筑物，納入城市更新項目整合實施。盤活“僵尸企業(yè)”的土地，可根據(jù)實際情況，采取資產(chǎn)調(diào)撥、協(xié)議出讓和公開招拍掛等多種方式出讓。

市人民政府會同相關部門編制《國有建設用地項目履約協(xié)議書》，將片區(qū)項目的產(chǎn)業(yè)定位、運營管理等內(nèi)容以及違約責任予以明確。在各自職能范圍內(nèi)，制定立項、土地、規(guī)劃、建設、財稅、文物及其他與城市更新相關的配套政策。危舊房改造、歷史風貌保護以及本辦法未作具體規(guī)定的，按國家、省、市現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。